Se trata del desarrollo de una promoción promovida por un grupo de personas que se integran en una comunidad de bienes, convirtiéndose en autopromotores, con la finalidad de conseguir unas mejores condiciones en la adquisición de su vivienda.

 La comunidad de bienes es una figura jurídica que regula nuestro Código Civil, concretamente en los artículos 392 a 406. En ellos se establece que existe una comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas, las cuales se denominan copartícipes o copropietarios.

La comunidad de bienes carece de personalidad jurídica propia, siendo los propios copropietarios los titulares de los derechos y obligaciones que se deriven de esa comunidad. No obstante, a efectos fiscales la comunidad sí es sujeto pasivo, fundamentalmente a efectos de IVA.

 Las cooperativas tienen una regulación específica (Ley de Cooperativas) con sus propios órganos de gestión y representación (Asambleas, Consejos rectores, Presidente, Secretario...). Pero lo más importante es que son los propios cooperativistas los que asumen el riesgo del coste final que pueda tener la promoción (en más o en menos respecto a lo inicialmente previsto). En nuestra comunidad, NO.

La comunidad de bienes que aquí se plantea se rige por los Estatutos de la propia comunidad y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil. En cuanto a la gestión, ésta se encomienda a una sociedad gestora, en nuestro caso, COMUNIDADES DELTA, S.A., filial al 100% de GRUPO INMOBILIARIO DELTA, S.A. y con amplia experiencia en la gestión inmobiliaria, quien asume el riesgo de eventuales desviaciones en los costes finales de la promoción, no teniendo esta circunstancia repercusión alguna sobre los copropietarios.

Toda comunidad, inicialmente, se constituye por al menos dos personas, pudiendo solicitar su incorporación a la misma todos aquéllos interesados en participar en el desarrollo del proyecto constructivo en régimen de autopromoción.

 Para incorporarse de pleno derecho a la Comunidad, la entidad de crédito que vaya a financiar el desarrollo de la promoción habrá debido precalificar favorablemente al candidato a copropietario de la comunidad.

Será necesario alcanzar un determinado porcentaje de solicitantes respecto del número total de viviendas que se prevean desarrollar en cada proyecto concreto. Este porcentaje deberá alcanzarse en un plazo determinado, que se fijará de antemano para que el copropietario sea conocedor de las dos variables: número de adhesiones y plazo de obtención de las mismas.

Por supuesto. La copropiedad tiene como base el hecho de que varias personas físicas o jurídicas compartan la titularidad sobre bienes o derechos. Por tanto, es perfectamente admisible.

La comunidad se rige por sus Estatutos, reglas de funcionamiento que todo copropietario tiene el deber de conocer, por el contrato de adhesión a la comunidad y prestación de servicios por la Gestora y, en lo no previsto en ellos, por las disposiciones del Código Civil en materia de copropiedad (art. 392 a 406).

Ninguno. La condición de copropietario es gratuita, condicionada su adhesión a la aprobación de la entidad financiera.

No obstante, al solicitar la incorporación a la comunidad, el partícipe que, en ese momento, ya habrá elegido la vivienda de su interés, deberá entregar una cantidad en concepto de solicitud de entrega. Y, en el momento de firmarse el contrato de adhesión a la Comunidad de Propietarios comenzará a hacer efectivo el calendario de desembolsos previsto por la Gestora.

La Gestora es una persona jurídica, experta en el desempeño de todas las gestiones administrativas, mercantiles, técnicas, etc. necesarias para la puesta en marcha, desarrollo y ejecución hasta su finalización del proyecto constructivo a desarrollar sobre el solar en cuestión, que actúa por encargo de la comunidad y en nombre y representación de todos los copropietarios que la integran.

La Comunidad de Propietarios, como ya se ha explicado, está integrada por los copropietarios quienes adquieren esta condición a la firma del contrato de adhesión a la misma.

La Gestora actúa en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, en virtud de una encomienda de gestión que se concreta en una prestación de servicios.

Finalmente, cada copropietario debe apoderar personalmente a la Gestora para que tenga capacidad de actuación.

Su experiencia en el sector inmobiliario es la mejor garantía para obtener éxito en el desarrollo de la promoción inmobiliaria, haciendo mucho más fácil al copropietario su situación hasta la entrega de llaves de la vivienda que le interesa adquirir.

La Gestora, que recibe un encargo de todos los copropietarios que forman la comunidad de bienes, necesita que todos y cada uno de sus miembros otorguen poderes especiales y específicos para que ésta lleve a cabo todos y cada uno de los trámites de todo tipo que es necesario realizar.

A tal fin, a continuación de la firma del contrato de adhesión a la comunidad, se firmará un poder especial del copropietario a favor de la Gestora que la legitima para actuar en su nombre y representación en todos los asuntos y trámites relativos a esta concreta promoción.

 En cuanto esté disponible el anteproyecto de la promoción a desarrollar, el copropietario puede elegir su vivienda desde el primer momento en que entra en contacto con la Gestora.

Si en ese momento se dispusiera del anteproyecto o proyecto a realizar, la Gestora le mostrará el proyecto elaborado para el desarrollo del conjunto residencial, recibiendo toda la información precisa en cuanto a superficies, memoria de calidades, orientaciones de las viviendas, etc.

 El valor asignado a la vivienda, plaza de garaje y trastero es fijado por la Gestora, antes de la firme adhesión del solicitante ya que, previamente, habrá comprometido la adquisición del solar y la redacción del proyecto constructivo a desarrollar sobre el mismo, se habrán presupuestado los diversos costes a soportar: proyectos, licencias, ejecución material de las obras con las correspondientes tasas e impuestos, Notaría, Registro, los costes de financiación, etcétera.

No obstante, conviene destacar que en la determinación del precio no se cargará el margen o beneficio que repercutiría una empresa promotora que, mínimamente, son sustituidos por los honorarios de la Gestora y que van incluidos en el precio de la vivienda, plaza de garaje y trastero a adquirir.
Como se ha dicho, este precio CERRADO Y GARANTIZADO es conocido por el solicitante antes de su adhesión.

La suma de todos los costes presupuestados es distribuido entre todos los locales, viviendas, plazas de garaje y trasteros conforme a los coeficientes que, a tal efecto, habrá determinado la Gestora.  

La Gestora está obligada a ser sumamente rigurosa a la hora de presupuestar los costes de la promoción a desarrollar ya que éstos serán inamovibles. Será un precio cerrado. Lo que significa que cualquier desviación deberá ser asumida por la propia Gestora no pudiendo repercutir los eventuales mayores costes a los partícipes en la Comunidad de Propietarios.

Según la normativa vigente, con motivo de la adquisición de la vivienda, plaza de garaje y trastero, el copropietario únicamente tendrá que abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Como ya se ha indicado anteriormente, el copropietario tiene la tranquilidad de que el valor marcado para la vivienda, plaza de garaje y trastero elegidos no van a sufrir ningún tipo de fluctuación. Su importe es cerrado. No va a variar.

Cualquier desviación presupuestaria al alza o a la baja sólo repercutirá en los honorarios de la Gestora.

Esta es una diferencia importante respecto al funcionamiento de las Cooperativas, en las que los cooperativistas han de soportar directamente y personalmente cualquier mayor coste adicional que se manifieste respecto a lo presupuestado, al ser miembros de la misma y, consecuentemente, asumir las pérdidas que pudieran producirse.

Sin perjuicio de garantías adicionales que se puedan establecer, la mejor garantía de la que dispone el partícipe en el régimen de comunidad es que, desde que se adquiere el solar por la Comunidad y se obtiene la licencia de obras, en cuanto se otorgue la escritura de obra nueva en construcción, división horizontal y de especificación de derechos, cada copropietario se convierte, a partir de ese momento, en propietario por razón de la cuota que ostente en la Comunidad, de la vivienda, plaza de garaje y trastero en construcción seleccionado (con su derecho inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad).

Además, las cantidades que el copartícipe vaya entregando anticipadamente, a cuenta del importe total a satisfacer, están amparadas de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que se remite a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Las formas de pago han sido establecidas por la Gestora en atención a la financiación que se pretende obtener y a fin de plantear un calendario de pagos que sea fácilmente asumible por los copropietarios, y suficiente para atender las obligaciones económicas de la promoción.

Ahora bien, esto no significa que sea inamovible. A la firma del contrato de Adhesión a la Comunidad de Propietarios, y siempre con la conformidad de la Gestora, se podrá variar la forma de estos desembolsos siempre que ésta propuesta consista en adelantarlos a la Comunidad. Lo contrario, sería perjudicar al resto de los copropietarios, excepto que se soporte el coste financiero que este retraso suponga.

En los estatutos de la comunidad se prevén las consecuencias de los impagos por parte de los copropietarios que se pueden sintetizar diciendo que:

a) El retraso por parte de un Copropietario en el ingreso de sus aportaciones económicas hará que la Gestora reclame fehacientemente el pago de las cantidades adeudadas, para su abono en plazo de quince días produciendo un interés de demora, al tipo del 10% anual.

b) El incumplimiento de los compromisos económicos frente a la Comunidad, cualquiera que sea la causa determinante del incumplimiento, legitimará a la Gestora, de manera automática, para proceder a la venta de la cuota que en el solar y en la construcción corresponda al deudor, pudiendo hacer uso para tal fin del poder que necesariamente habrán de conferir a su favor todos los copropietarios. El importe obtenido de la venta se destinará, en primer término, a cubrir el saldo deudor y los gastos e impuestos que el incumplimiento ocasionare y el remanente, si lo hubiere, se pondrá a disposición del deudor.

La Gestora es la encargada de realizar todas aquellas gestiones necesarias tendentes a la obtención de la financiación precisa para el desarrollo de la promoción. La Gestora, también se encargará de facilitar a la entidad financiera toda la documentación de los solicitantes a fin de que ésta analice, a la mayor brevedad posible, si el cliente reúne las condiciones para ser titular de su cuota en el préstamo hipotecario.

Este aspecto es de gran importancia ya que se evita la incertidumbre que podría pesar sobre la comunidad de no saber si el conjunto de los copropietarios obtendrá antes del momento de entrega de los inmuebles adquiridos. Certeza y seguridad, lo que significa: ABSOLUTA TRANQUILIDAD.

El solicitante no podría incorporarse a la comunidad, recuperando la cantidad que hubiera entregado al firmar su solicitud de adhesión, salvo que garantice personal y ampliamente por su cuenta el abono del importe de la vivienda, plaza de garaje y trastero a adquirir, en los plazos fijados por la Gestora.

No constituye ningún problema. Este es uno de los supuestos en los que el calendario de pagos se modificaría en atención a la propuesta que plantease el copartícipe a la Gestora, antes de la firma del contrato de Adhesión a la Comunidad de Propietarios, ahorrándose, incluso, el importe que financieramente resulte por el anticipo de las cantidades, de acuerdo con los costes financieros de la promoción, lo que será analizado personalmente en cada caso.

Sí, es posible. Ahora bien, es sumamente aconsejable que quien solicite incorporarse a la Comunidad de Propietarios tenga muy claro, antes de firmar el contrato de adhesión, quienes van a ser las personas que van a compartir la titularidad de los bienes y, en su caso, en qué porcentaje.

De no ser así, el proceso de incorporación de un cotitular nuevo conllevará gastos e impuestos adicionales de transmisión de una parte de esa cuota.

Normalmente, el proceso edificatorio de una promoción de viviendas, ronda entorno a los 20/24 meses, salvo causas de fuerza mayor, dependiendo de su volumen, para lo que habitualmente, se establece una tolerancia para la entrega de las viviendas de tres meses más.

Debe tenerse en cuenta que dicho plazo iniciará su cómputo desde el inicio de la construcción con la firma del acta de replanteo y previa obtención de todas las licencias y permisos que se tramitarán en el momento en que se hayan obtenido un número suficiente de adhesiones a la Comunidad de Propietarios que justifique la viabilidad del proyecto, lo cual se estima que debería suceder en un plazo de 6 meses desde que se inicie el período de solicitudes de incorporación

La Gestora, que es quien contratará la ejecución de la obra entre empresas constructoras solventes, bien mediante un concurso de adjudicación de las mismas, o mediante cualquier otro procedimiento que considere apropiado. También controlará con personal técnico la correcta ejecución en tiempo y forma, conforme al proyecto redactado. 

No. Como ya se ha explicado con anterioridad, el copropietario es titular de su cuota de suelo y de construcción a medida que se va ejecutando la obra; y lo es individualmente desde que se otorga la escritura de declaración de obra nueva en construcción, división horizontal y especificación de derechos.

La ausencia de escritura de compraventa individualizada conlleva un ahorro importante respecto a la compra de una vivienda a una promotora.

En el caso de compra a una promotora, en el momento de la entrega de la vivienda por la misma, se hace necesario asumir el coste de honorarios profesionales a Notarios, Registradores, tramitadores de las mismas, y un 1% sobre el precio de compraventa en concepto del Impuesto que grava los Actos Jurídicos Documentados, lo que viene a representar entre el 1,5% y el 2% del valor de la compra y ello, sin considerar el IVA que igualmente tiene que pagar al promotor. 

Ninguna. Usted se ha convertido en propietario exclusivo de su vivienda, plaza de garaje y trastero, con su parte proporcional de los elementos comunes del inmueble, pudiendo realizar cualquier tipo de negocio jurídico sobre sus propiedades.

La Comunidad se disolverá de pleno derecho una vez cumplido el objetivo para el cual se constituyó, es decir la construcción de un edificio destinado a viviendas, plazas de garaje y trasteros. Una vez finalizado, procede su disolución. No obstante, es aconsejable su mantenimiento durante un plazo razonable de tiempo desde la entrega de las viviendas por si se hace precisa alguna atención especial.

El día a día de la Comunidad de vecinos se regirá, al igual que cualquier otra, por las disposiciones previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo elegir entre los copropietarios quienes han de ocupar los cargos de representación de la misma.

Al tratarse de una promoción que se desarrolla en régimen de autopromoción, son los mismos copropietarios los que promueven la edificación, por lo que son ellos mismos con sus pagos los que determinan el buen fin de la iniciativa que han puesto en marcha; por supuesto, con las mismas garantías que si se tratase de una compra a una promotora, ya que las garantías viene determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación.

La responsabilidad atribuida al promotor recae en la Gestora, ya que el art. 9 de la referida Ley dispone que será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Por tanto, los copropietarios mantienen todas las garantías que podrían obtener de una promotora inmobiliaria.